这些天来，看到了一些新闻，思考了一下，更加坚定了万科创始人王石对于地产行业的判断。

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一件是汪林朋，他说过，国内有四百亿平方米的住房，按照每一户100平方米的标准，可以买到四亿平方米的住房。另外，小产权房也有一百亿平方米，相当于一亿户。因此，在城市中拥有五亿个住房，而政府统计的城市中有一万零二百万个家庭，即每个家庭只有2.47个住房。

另一个原因，就是李实，一位来自浙大的老教授，对中产阶级进行了长时间的调查，得出的结论是，中国的中产阶级有4.6亿人，一个人一个月能赚到3000块钱，就算是中等收入了。

三是武汉的二手房数量上升到了19万，造成了十多家中介争相抢夺一位买家的局面。

四，万科创办人王石在回答俞洪敏问题时，提出了“中国房地产业有前途么？”王石对此的回答是，“未来肯定是有的，地产的转变才刚刚开始，而且在某一方面仍有很大潜力。”

这些信息，看似毫无关联，但其实都是一样的。怎么会这样？稍微一分析，就能得出结论。

第一，竟然之家，它的主业是家居、建材、房产租赁等，阿里在2018年投资了54.5亿人民币，这意味着风险投资对它很有信心，它的创立者对中国的房地产市场很有研究，根据他的计算，平均每个人都有2.47套房，这个数字，已经很接近了，因为周围的人，都有两三套房。从他的计算来看，我们的房子是真的不愁了，总体上说，我们的房子市场是饱和的。

第二，就当前的价格来看，普通民众的收入的确是偏低。按照李教授所说，这四亿六千万的中收入者，以欧盟60%的中收入者为基础，那么中国的中收入者比例，将会接近50%。尽管这个标准只是一个最低标准，但是它基本上反映了我们的总体收入。你可以想象一下，在如此高的价格下，没有一座矿山的家庭，又有谁能够负担得起现在的住房？

第三，武汉的二手房挂牌数量猛增，这仅仅是当前存量房市场的一个缩影。根据第一财经统计，重庆和成都的二手房数量超过了20万，南京和天津的二手房数量超过了17万，沈阳，广州，杭州，北京，合肥，西安，这些二手房数量超过了10年，这还只是一个平台的数据，如果再加上其它的数据，这些数据还会继续增长。现在的楼市已经很冷清了，来看房的人寥寥无几，那么，越来越多的二手房，又该卖给谁呢？

而这次的重头戏，自然就是万科的创立者，对于中国房地产市场的展望。说实话，抛开那些绯闻不说，王石在房地产方面，绝对是最有经验的，甚至有网友说，王石在华夏的房地产方面，比李嘉诚还要了解。这个思路，倒是可以做一个简单的梳理。

王石曾在2018年高呼“活下去”，当时正值亿万级地产公司风头正盛，不少人认为王石这番话有夸大之嫌，刻意为之。但两年之后，恒大的股价开始下跌，碧桂园的股价开始下跌，几家市值数十亿的房地产公司开始拖欠债务，最终导致了更多的房地产公司退出市场。从这一点来看，这二十多年来，万科一直都是这个行业的“老大”，为什么其他人都在拼命地扩张，而万科却不这么做？这就是因为他们对未来楼市的正确判断。

所以，王石最近做出的判断，我们的地产和外国相比，最有可比性的是日本。他举出日本三大住宅企业中的大和屋为例，九十年代，它的四分之三以上来自地产发展，但三十年后，它所占比重降至不足四分之一，而租赁业、酒店业等与建设有关的服务业，则占到四分之三以上。万科也差不多，按照他的说法，万科的仓储物流和公寓业务，都是全国最好的，要不是他，恐怕没几个人会想到，万科的转型会这么快，这么成功。

因此，王石所说的万科的转变，与之前的一些讯息有何关联？很显然，房屋的总量是不会短缺的，而这个市场的蛋糕就这么大，不可能盖太多的房，而且目前的房价也不便宜，房屋的租售比、房价收入比，都远远高于国际均衡水平，就像央媒《中国经济时报》说的，年轻人的思想变化，会促使房地产的转变，房租比每月的贷款少得多，年轻人更愿意租，王石怎么会看不出来？因此，当王石预言，房地产行业的高速发展，将会走到尽头的时候，一些引人注意的新闻，都会在头条上，提到王石所说的“房地产行业，并没有结束，只是一个开端”，但他说的开端，并不是指房地产行业，也就是服务业，而不是传统的地产行业。

这是什么服务？除了仓储物流，王石还透露，他们已成为国内最大的住房租赁公司，王石本人也表示，房不卖没关系，我们可以把它租给别人。万科看上的是青年租房市场，而万科又有足够的实力，拥有一定比例的房屋出租。按照王石的这种逻辑，以后的房地产市场，要想在拿地，建新房，销售上获取利益，就会变得越来越困难，市场就会变得越来越小。然后，大的地产商可以转而从事与地产有关的服务，而小的地产商，则没有这个能力。尽管如此，王石先生关于地产未来的观点仍给我们带来了很大的启发。

首先，他要做的，就是停止购买房产。毕竟，万科等几家大型地产商，都已经改变了策略，停止了大规模建设，说明他们对未来的市场需求并不是很乐观。这一点很容易理解，之前提到过，收入不能跟得上房价的增长，比如说，你的收入增加了500元/月，但是因为房价的基数变大了，所以如果房子也增加了500元/平方米，那么就需要乘以面积系数，就像是一年的收入增加了6000元，而房价增加了5万元。正如曹德旺说的那样，以后的房产，只会被富人买走，而不会被富人买走。

而出生人口减少，人口老龄化加剧，城市化进程进入后期，这些都会对房地产市场的需求造成不利影响。也就是说，随着房价的上涨，买房的人会越来越少，你买了这么多房子，将来卖给谁呢？这一点，不得不慎重考虑。

其次，如果要购买新的物业，必须要考虑租金与售价的比率。万科能将未出售的房产出租，这意味着他们的收入足以收回投资，甚至还能盈利。就我们自己买房子的时候，也要考虑到房租和房租的比例（现在很多房子的房租和房租的比例都很不合理），至少在房价下跌的时候，还能靠房租支撑。

什么是租金比？它是指每月房屋租金与房屋总租金的比率。如果按照国际上的惯例，1:300是一个标准的比率，那么需要租赁300个月（25年）就可以收回购买的本金。如果是一套一百万的房子，那就是3500元一个月的租金，剩下的就是按照一定的比例来计算了。如果一个月的房租低于这个水平，那就是有泡沫；如果租赁率低于这个水平，那就是泡沫太大，已经不适合买房了。

最后，鉴于目前房地产行业面临着巨大的下行压力，房地产税暂时还不会出台，但迟早会出台，所以我们在房产配置方面，还是要有一些远见。目前，国际上普遍采用的方法是以房屋估价为基础，或以房屋实际价值为基础，以建筑面积为基础进行征收。在这种情况下，我们将根据人口数量来确定免税面积的比例，有财税专家建议，每人60平方米，超出部分将会进行征税，并设置一种累进式的税率，一户人家的房屋面积越大，缴纳的税款也就越多。

按照上述标准，第一个自住基本不需要交税，但是第二个自住就需要缴纳一定的税费了，当租金无法覆盖，或者覆盖比例相差过大的时候，这些人就会把自己的房子卖掉，第一个卖掉的就是质量较差、年代久远的房子。但问题是，现在刚需少了，有钱人也不会买了，平民有了更多的选择，谁会买这些大家都不喜欢的房子？没办法，想要卖出去，就只能打折或者打折了。

最后，随着房地产行业面临巨大的下行压力，未来可能会出台房地产税。在房产配置方面，我们需要有远见。

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